نشست روز یکشنبه 8 دی ماه 1392 گروه سیاست اجتماعی به موضوع «آسیب‌شناسی اقتصادی و اجتماعی طرح مسکن مهر» اختصاص داشت که با حضور دکتر محسن گودرزی، دکتر محسن حبیبی، دکتر حجت الله میرزایی و مهندس برومند برگزار شد.  

یکی از جامع‌ترین مطالعاتی که تاکنون در باب پروژۀ مسکن مهر انجام شده است مطالعات انجام شده در شرکت رهپو ساخت شارستان در سال 1390 است که به سفارش وزارت راه، مسکن و شهرسازی وقت طراحی و اجرا شده است. این جلسه با حضور مهندس برومند، مدیرعامل شرکت رهپو، دکتر حبیبی، مسئول بخش مطالعات شهرسازی پروژه، دکتر گودرزی، مسئول بخش مطالعات اجتماعی پروژه و دکتر میرزایی، مسئول بخش مطالعات اقتصادی پروژه تشکیل شد. گزارش محتوایی این جلسه و خلاصۀ مباحث طرح شده در مطالعۀ انجام شده و نتایج و راهکارهای پروژه را در ادامه می‌خوانید:

در این تحقیق ابتدا تعریفی از پروژۀ مسکن مهر، اهداف و برنامه‌های آن ارائه شده است و مسکن مهر حلقه ای از زنجیره اقداماتی در نظر گرفته شده که در سال های دور (سال های بیست و سی خورشیدی) برای پاسخ گویی به نیاز مسکن اقشار میانه حال و متمایل به پائین جامعه ایرانی شکل گرفته است. اقداماتی که همواره در پی پاسخگویی جامعه گرایانه به مسئله مسکن بوده و شعار «مسکن اجتماعی» را در دستور کار خود داشته اند. همه این اقدامات بر این باور بوده اند یا این آرزو را داشتند که بتوانند به تقاضای مسکن که در اثر رشد جمعیت حاصل آمده است پاسخی در خور دهند. تقاضایی که عمدتا از سوی اقشار میانه حال و فرودست جامعه وجود دارد و با دگرگونی شکل خانوار، ضرب آهنگی متفاوت یافته است. همچنین این سلسله اقدامات،در واقع «مسکن شهری» را مد نظر قرار داده و هر بار به فراخور زمانه، تعریفی دگرگونه از ابعاد کیفی و کمی مسکن شهری را بدست داده و می دهد و از این رو بستر شکل گیری این گونه مسکن عمدتا مناطق «پیرا شهری» شهرهای بزرگ و میانه کشور بوده است. حال آن که تفاوت عمده مسکن مهر با دیگر اقدامات انجام شده، نقض این قانونمندی بوده و تولید و عرضه مسکن را به شهرهای کوچک نیز کشانده است و این امر گهگاه بدون توجه به تقاضای موثر برای «مسکن اجتماعی» در شهر صورت گرفته است.

مسکن مهر با دستور قرار دادن نگاه جامعه گرایانه در اختیار گذاشتن واحد مسکونی برای همه خانوارها، عملا بر آن بوده است که قیمت زمین را از عوامل موثر در تولید مسکن (سرمایه، زمین، نیروی کار، مصالح ساختمانی و مدیریت) حذف نماید و از این سبب از رو آوردن به زمین های پیراشهری گریزی نداشته است (موردی که درباره طرح های آماده سازی زمین در سال های هفتاد نیز مطرح بود) و به سبب نبود این کالا در پیرامون بلافصل شهرها به مناطقی دوردست از شهرها رو آورده است. مسئله‌ای که خود می‌تواند در کاهش تقاضای موثر برای دسترسی به مسکن از سوی متقاضیان تاثیر گذارد.

باید به یاد داشت که مهمترین نکته در شکل‌گیری سکونت در پهنه سرزمین، چگونگی استقرار و مکان‌یابی سکونتگاه است و همچنین نباید از یاد برد که عوامل گوناگونی در این استقرار دخالت دارند و لازم است مدنظر واقع شوند. اما شاید بتوان مهمترین عامل در شکل گیری سکونتگاه را ظرفیت های زیست محیطی (آب، هوا، خاک، گیاه) و ویژگی های ساختی زیست بوم منطقه دانست، که نقشی موثر در پاسخ گویی به نیازهای اساسی و پایه ای سکونت گزینی و سکونت پذیری دارند. نیز باید به یاد داشت که همین ظرفیت های زیست محیطی هستند که دراز قوه به فعل در آمدن دیگر نیروهای موثر در امر سکونت (یعنی نیروهای اجتماعی، اقتصادی و فرهنگی) نقش دارند و از این سبب است که می توان تفاوتهای ماهوی و عرضی سکونتگاه از منطقه ای به منطقه دیگری را شاهد بود.

با این مقدمه مطالعات اقتصادی، اجتماعی و شهرسازی بر روی این پروژه انجام شده که به تفکیک می‎توان خلاصۀ نتایج هرکدام را آورد؛ اما پیش از شرح نتایج ابتدا می بایست مقدمات پروژه توضیح داده شود از آن جمله عوامل موثر در چگونگی استقرار و مکان یابی سکونتگاه که عبارتند از:

الف: عوامل یا نیروهای زیست بوم

ب: عوامل یا نیروهای اقتصادی

ج: عوامل یا نیروهای اجتماعی

د: عوامل یا نیروهای فرهنگی

همچنین محیط مسکونی بر محور تامین نیازهای اساسی سامان می‎یابد که می‌توان آن‌ها را به دو دستۀ کلی تقسیم کرد:

الف: نیازهای کیفی

•     نیازهای نظارتی

شرط لازم در امنیت خاطر در هر سکونتگاهی، اطمینان از تامین امنیت عینی است. توجه صرف به واحد مسکونی و عدم توجه به محیط مسکونی می تواند در کاهش نظارت اجتماعی بر فضای ساخته شده موثر افتد و این نیاز را با مشکل مواجه سازد.

•     نیازهای عاطفی

تعلق خاطر ساکن به مسکون، ساکن به محیط مسکونی و ساکن به شهر، شرط اصلی شکل گیری هویت مکانی و بازتولید آن است. حس تعلق به مکان، ایجاد رابطه عاطفی با محیط مسکونی پیرامون، مشارکت در تولید و بازتولید مکان شرط لازم برای پایایی و بقای مکان است.

•      نیازهای نمادین و نشانه ای

قلمرو فضایی، تعریف اینجا و آنجا، تعریف محدوده متعلق به خود و تمایز آن از محدوده متعلق به دیگری، شرط تعریف و بازتعریف مکان در محیط مسکونی است. علی رغم شباهت های بسیاری که می توانند در تولید و عرضه مسکن (واحد مسکونی) رخ دهد، تفاوت های بارز در تعریف محیط مسکونی شرط اصلی هویت پذیری و هویت بخشی هر محله و واحد همسایگی در سکونتگاه است. این تفاوت ها می تواند به صور مختلف با نشانه های ذهنی و عینی کالبد یابد مشروط بر آن که فضای ساخته شده، امکان چنین دخل و تصرفی را فراهم آورد.

•     نیازهای ارتباطی

ساکن بودن در سکونتگاه با چگونگی ارتباط خود با دیگری و دیگران تعریف می شود، نیاز به ارتباط شرط اجتماعی بودن انسان است و از خود بیگانه شدن او جلوگیری می کند. نیاز به در ارتباط بودن، مکان را طلب می کند و بودن مکان مشروط بر آن است که امکان وجود آن از قبل فراهم شده باشد. سکونتگاه نه با واحد مسکونی که با محیط مسکونی و وجود فضاهای عمومی در آن تعریف و بازتعریف می گردد.

•     نیازهای فراغتی

آنچه سکونتگاه را شکل می دهد نه نیاز فعالیتی که نیازهای فراغتی آن است. در اوقات فراغت است که حیات مدنی و زندگی شهری رخساره می نماید، امکان ارتباط با دیگری و با دیگران فراهم می آید، خاطره های جمعی شکل می گیرند و نشانه ها و نمادها معنا می یابند، محیط عاطفی بروز می کند، امنیت خاطر فراهم می آید و نظارت اجتماعی حاصل می شود و این همه مشروط بر آن است که در هرگونه برنامه ریزی فضایی کالبدی، عرصه های عمومی و فضاهای شهری امکان برآورده کردن نیازهای فراغتی را در خود داشته باشند.

سکونتگاه با سلسله مراتب تقسیمات کالبدی خرد تعریف می شود. سلسله مراتبی که از واحد مسکونی شروع و به کل سکونتگاه ختم می شود. نیازهای کیفی مطروحه فوق را می توان در بخشی از این سلسله مراتب (تا مقیاس محله) به صورت زیر بازگو کرد.

ب: نیازهای کمّی

هر سکونتگاه، چه شهری، چه پیراشهری و چه روستایی، در کلیت خود تعریف و باز شناخته می شود. این امر شرط لازم برای تعریف یک سکونتگاه است و شرط کافی برای معرفی آن، در تعریف روشن کل های کوچکتری است که در این کلیت واحد جای گرفته و هر یک جهانی کامل در مقیاس خود می باشند. این کل های کوچک از واحد مسکونی (زیست جهان خانوار ساکن) شروع شده ودر هر مرتبه از مراتب بالاتر به تعریف و تدقیق خود می پردازند.

توجه به این کل های کوچک (زیست جهان های متفاوت) شرط اساسی برای تحقق و شکل گیری سکونتگاه است. سلسله مراتبی که کل های کوچک را به هم پیوند می دهد نه از تقابل آن ها که از تعامل آن ها با یکدیگر حاصل می شود و به همین سبب در عین باز تعریف تشابهات در هر مرتبه از این سلسله مراتب، بر تفاوت های آن ها نیز تاکید می کند. تفاوت هایی که امکان شکل گیری هویت هر زیست جهان در آن ها نهفته است. هر کل کوچک، مرکزی دارد با عنصر شاخص در آن که می تواند نقشی نمادین و نشانه ای بازی کند و در همین مرکز است که نیازهای کیفی سکونتگاه در مقیاس مربوط امکان بروز و حدوث خواهند یافت. هر زیست جهان از نظر کمی با جمعیت ممکن و مقدور آن تعریف می شود و برای این جمعیت عناصر کمی لازم را مد نظر قرار می دهد.

مطالعات شهرسازی

سرانه های کاربری های شهری مصوب شورایعالی شهرسازی و معماری ایران

برای هر کاربری طبق تعاریف شورای عالی شهرسازی و معماری کشور مساحتی به ازای هر نفر قابل کاربرد در کلیه طرح های جامع شهرها، شهرهای جدید، شهرک ها و طرح های آماده سازی مسکن مهر می باشد.

«شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در جلسه مورخ 10 تیر 1389 خود پیرو صورت جلسه مورخ 9 خرداد 1389 کمیته فنی، طرح تحقیقاتی تدقیق تعاریف و مفاهیم کاربری های شهری و تعیین سرانه آن ها را مورد بررسی نهائی قرار داده و پس از اصلاحات مربوطه تصویب نمود».

با حذف سطوح مربوط به سرانه های آموزش عالی و صنعتی، سایر کاربری های ضروری و الزامی که می بایست در همه طرح های توسعه شهری مد نظر قرار گیرد، از گروه طبقه بندی شده شهرهای 50 تا 250 هزار نفر و 250 هزار تا یک میلیون نفر به ترتیب زیر است که برای کلیه طرح های آماده سازی مسکن مهر مصداق دارد:

بررسی سطوح سرانه مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران که به نوعی استاندارد سازی سطوح سرانه شهری در مقیاس ملی است، نشان می دهد که با احتساب سطوح سرانه صنعتی برای شهرها (6 تا 8 مترمربع) و بدون احتساب سطوح مربوط به گورستان ها که غالباً بیرون محدوده شهرها واقع می شوند و سطوح مربوط به آموزش عالی که شامل همه شهرها نمی شود، کمترین سطح سرانه شهری 19/77 مترمربع و بیشترین سطح سرانه شهری 107 مترمربع به تصویب رسیده اند. بر این اساس کمترین تراکم ناخالص جمعیتی 4/93 نفر در هکتار و بیشترین تراکم ناخالص جمعیتی 5/129 نفر در هکتار است. قابل توجه است که در تعریف سرانه های استاندارد مصوب، سطوح خالص مربوط به استفاده های سه گانه اصلی، یعنی مسکن، ارتباطات و خدمات عمومی به تصویب رسیده و بطور طبیعی، احتساب سطوح مؤثر بر تراکم های جمعیتی در پهنه شهرها، به مطالعه موردی هر شهر موکول گردیده است. این سطوح که در برخی موارد جنبه تعیین کننده ای نیز می یابند، شامل فضاهای ویژه زمین مانند باغات، مزارع، کوهپایه‌ها، مسیل، رودخانه و سطوح ویژه حفاظتی مانند محوطه های تاریخی، پادگان ها ... و راه آهن و غیره می گردند.

بر این اساس، نتایج مطالعات در بخش مطالعات شهرسازی که به راهبری دکتر سید محسن حبیبی، عضو هیات علمی دانشکده شهرسازی دانشگاه تهران انجام شده است نشان می‎دهد که موارد دیده شده در ساخت وسازهای انجام شده تحت عنوان مسکن مهر از این قرار بودند:

1.کم توجهی به نقش پستی و بلندی زمین و شیب مناسب در احداث راه ها، ارتفاع ساختمان ها و بالاخره دیدو منظر شهری

2. کم توجهی یا بی توجهی به ظرفیتهای زیست محیطی و زیست بوم سبب شکل گیری ساختمان هایی در تعارض با این شرایط شده است که در کوتاه مدت با نارضایتی ساکنان و در بلند مدت با دشواری های مدیریت و نگهداری مواجه خواهند بود.

3. عدم توجه به محدودیت های منابع آبی برای مصارف گوناگون شهری، شرایط نامساعد و سختی های بسیاری را پیش از تامین آب مصرفی برای افراد ساکن در محل باعث می شود. نبود آب کافی، مسلما شرایط مناسبی برای ایجاد و نگهداری فضاهای سبز را نیز مهیا نمی دارد.

4. تامین آب از مناطق دور دست به ساخت تاسیسات وسیع و پرهزینه نیاز است که این موضوع هزینه هایی اضافی هم برای خانوارهای ساکن و هم در سطح کلان برای اقتصاد کشور در پی دارد. افزون بر آن که تامین آب از مناطق دوردست، منطقه های کشاورزی بالادست را دچار مسئله جدی خواهد کرد و بحران های زیست محیطی را سبب خواهد شد.

5. کم توجهی به حریم های طبیعی و انسان ساخت نظیر حریم خطوط فشار قوی برق، حریم آزادراه ها، حریم مسیل ها، حریم قنات ها و به طور کلی حرایم زیست محیطی مسئله ساز خواهند بود. در بسیاری از طرح های مسکن مهر، به دلیل استقرار محدوده طرح در زمین های پیراشهری و نزدیکی آن ها به راه هایی مواصلاتی، حریم مجاز ساخت و ساز در جوار این راه ها رعایت نگردیده است.همچنین در برخی از محوطه های مسکن مهر، ساخت ساختمان های مسکونی در فاصله بسیار کم با دکل های فشار قوی برق انجام شده است که خطرهای بسیاری از این همجواری ناشی می شود.

6. عدم توجه به اشتغال ساکنان، دوری از کانون های صنعتی و اشتغال و نبود دسترسی مناسب و راحت به آن ها مسئله ساز هستند. با توجه به این که افراد ساکن در مسکن مهر هر یک در نقطه خاصی از شهرهای پیرامونی کار می کنند، برای دسترسی به محل کار خود می باید هزینه زیادی را پرداخت نمایند

7. عدم توجه به فرهنگ اقشار ساکن و خواسته های آن ها، از نکاتی است که در محوطه های مسکن مهر مشهود است. در مکان یابی ساختمان‌های ساخته شده این شهر مشکلات عدیده ای در رابطه با مسئله محرمیت وجود دارد. بلوک های ساختمانی در وضعیت و فاصله ای نسبت به هم قرار دارند که اگر برای مثال یکی از همسایه ها پنجره خود را بگشاید، دید او، بدون هیچ واسطه ای در مقابل پنجره های بلوک مجاور و درون آپاتمان روبرو قرار می گیرد و این خود می تواند مسائل شهری و اجتماعی و فرهنگی بسیاری را سبب شود.

8. در بررسی مکان یابی خرد و یا به عبارت دیگر جانمایی فضاها و کاربری های شهری در طرح مسکن مهر، اغلب محوطه ها فاقد سازمان فضایی مشخص و شکل داده شده می باشند. این مسئله، باعث افت کیفیت فضایی سازمان ادراکی و بصری آن می شود. تراکم ساختمانی در نقاط مختلف محوطه مسکن مهر متفاوت است. اما آنچه مهم است عدم توجه به تعادلی بین فضای ساخته شده و فضای باز می باشد (عدم تناسب ترکیب توده و فضا). در برخی نقاط محوطه، ساخت و ساز به حدی متراکم است که عملا فضایی برای تنفس مجموعه باقی نمانده است.

9. عدم تنوع کاربری ها در حدی است که کل محوطه را به صورت محدوده ای تک عملکردی در آورده است که شاید در آینده باعث تبدیل آن به خوابگاهی بزرگ شود. کاربری مسکونی بدون در نظر داشتن کاربری و فعالیت های وابسته به آن شکل گرفته که سبب بروز ناامنی و فضایی مرده و بی روح در آینده می شود که این عدم سرزندگی منجر به بی هویتی مکان گشته و با فرض ساکن شدن افراد و تحقق اهداف پروژه نیز جابه جایی ساکنان را در زمان های بعدی به همراه خواهد داشت.

10. از نظر تقسیمات کالبدیو سلسله مراتب عملکردی و تامین سرانه های شهری، در محوطه های پروژه مسکن مهر، تقسیم بندی کالبدی شهر، به گونه ای مطلوب از سلسله مراتب پیشنهادی برای شهر یا قسمتی از شهر تبعیت نمی کند.

11. در بررسی سرانه های شهری در پروژه های مسکن مهر تاکنون تقریبا به ساخت مسکن اکتفا شده ولی باید توجه گردد لزوما تامین سرانه های مطلوب برای هر فرد، نمی تواند معیاری برای مناسب بودن استفاده از خدمات تلقی گردد برای مثال در نظرگیری سرانه کافی کاربری تجاری برای هر فرد، اما تامین تمامی این مساحت در یک نقطه حاشیه ای شهر و در یک منطقه مشخص، دسترسی به آن را با مشکلاتی چون صرف هزینه های زمانی و مالی ناشی از جابجایی زیاد، مواجه می کند.

12. برنامه ریزی ساختار شهر، بر اساس رویکرد های منطقه بندی و طبقه بندی و تعبیه هر نوع کاربری شهری در مناطق مشخص و عدم اختلاط کاربری در هر یک از سطوح کالبدی گفته شده، باعث جابجایی روزانه ساکنین برای تامین نیازهای آن ها به نقاط دیگر شهر می شود و خالی ماندن بخش هایی از شهر در طول روز به دلیل حضور افراد در قسمت های دارای خدمات -خدماتی که در نزدیکی آن ها تامین نشده است- باعث بروز عدم امنیت اجتماعی و نظارت و دلبستگی بر محل می گردد.

13. به دلیل کوچک بودن واحدهای مسکونی در طرح مسکن مهر و احتیاج به تامین برخی نیازهای تفریحی و فراغتی در بیرون از منازل، باید سرانه فضای باز و سبز با معیارهای معمول لحاظ گردد. همچنین تامین حداکثری فضاهای باز همگانی، باعث فراهم آمدن گستره ای برای پناه بردن و اسکان های موقت در مواقع بحران می شود. در این مورد نیز توجه به برنامه ریزی توزیع این قسم از فضاها به صورت سلسله مراتبی، به گونه ای که تمامی سطوح تقسیمات را در بر گیرد، ضروری می نماید.

14. در شهرهای گوناگون و با توجه به شرایط زندگی و اقلیمی متنوع کشور، ارقام متفاوتی برای تراکم ساخت و جمعیتی پیشنهاد می گردد. در هریک از ارقام پیشنهادی، توجه به تعادل میان میزان ساخت و تامین فضای باز برای شهروندان از ضروریات است. در پروژه های مسکن مهر به نظر می رسد که به تنوع اقلیمی و همچنین تعادل در تراکم های شهری توجه چندانی نشده است.

برای تشخیص کمبودها در اراضی تخصیصی مسکن مهر، مقایسه با استانداردهای مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران که اعمال آن ها برای «شهرک ها و طرح های آماده سازی مسکن مهر» ابلاغ شده راهی منطقی به نظر می‎رسد. مقایسه‌ای که در وهله اول و با تشخیص کمبودهای ناشی از کمیت ها که با مقایسه با استانداردهای ملی شهرسازی نشان داده می‎شود و در وهله بعد، در معیارهای کیفی بروز می‎یابد.

باید همه تلاش ها معطوف این نکته بسیار مهم گردد که راه حل های رفع کاستی های کمی و کیفی چیست و چگونه می توان با هزینه هایی کمتر به اهداف اولیه طرح نزدیک شد. حساسیت موضوع از آنجا ناشی می شود که بدون پرداختن به موضوع از طریق روش پیشنهادی و سپردن موضوع به زمان های آتی، می تواند هزینه هائی را طلب کند که اساساً تحمل هزینه، غیر قابل قبول شده و خسارت های زیادی، از همه جنبه ها بر جای گذارد. در ادامه مطالعات شهرسازی برای روشن شدن هر چه بیشتر موضوعات گفته شده، میزان کاستی های سطوح مسکونی و خدماتی در طرح های مسکن مهر شهرهای با جمعیت بیشتر از 25 هزار نفر محاسبه شده است.

ساخت و سازهای مسکن مهر تاکنون محدود به ساخت واحد مسکونی و خیابان کشی شده و محیط مسکونی که جاذب افراد برای زندگی باشد ایجاد نشده است. حال آن که «شهر یا پاره شهر تنها مجموعه ای از واحدهای مسکونی و خیابانهای مابین آنها نیست» و اگر خدمات مورد نیاز محیط مسکونی تامین نشود مجموعه مسکونی با مشکلات زیادی روبرو می شود که بسته به میزان تامین خدمات و نوع آن، از خالی ماندن آن تا نارضایتی مردم متغیر است که هر یک تبعات خاص خود را دارد. در صورت تامین خدمات مورد نیاز محیط مسکونی و شرایط اولیه رفاه شهروندان نیز پاره شهر به عنوان قمر نقش ایفا می کند و ساکنان در پی اشتغال به جابجایی های آونگی روزانه با مادر شهر روی خواهند آورد. ولی اگر خدمات مورد نیاز محیط مسکونی و امکانات اشتغال درون محدوده و یا در نزدیکی آن ایجاد شود، پاره شهر بصورت خوداتکاء عمل می نماید. با توجه به این که موارد گفته شده در طرح مسکن مهر محقق شده است، سه سناریو می تواند رخ دهد:

الف: خالی از سکنه شدن

اگر روندی که توسعه ساخت و سازهای پروژه های مسکن مهر طی می کند ادامه یابد و کماکان توجهی به تامین خدمات و سایر مایحتاج و نیازهای مردم در یک محیط مسکونی نشود و صرفا واحد مسکونی تولید گردد، مجموعه های وسیع ساخته شده، تقریبا خالی از سکنه می شود و تنها اقشار اجتماعی خاصی و بنا به اجبار و به گونه ای موقتی ساکن می گردند و انصراف فزاینده متقاضیان به وجود خواهد آمد. تاخیر در ایجاد زیر ساخت های ضروری (آب، برق، مخابرات، حمل و نقل و...) و تاسیسات روساختی (خدمات آموزشی، بهداشتی، امنیتی و انتظامی و...) زمینه تبدیل مجموعه ها را به نوعی آلونک نشینی فراهم خواهد آورد که این مورد همسو با فقر شهری، پیامدهای گسترده اجتماعی و فرهنگی و حتی سیاسی را سبب خواهد شد.

خالی بودن تقریبی مجموعه های ساخته شده علاوه بر رکود سرمایه عظیم ملی، ناامنی و اشکال جدیدی از بدمسکنی را شکل خواهد داد. مورد استفاده قرار نگرفتن بناها نیز خود باعث فرسودگی فعالیتی و به مرور زمان فرسودگی کالبدی پروژه های مسکن مهر می شود و فضاهای رهاشده موجود به فضاهای ناامن و غیرقابل دفاع تبدیل خواهد شد. مواردی که منشاء بروز انواع نابهنجاری های اجتماعی بوده و موجب تخریب تدریجی مجموعه های ساخته شده و ساخت و سازهای وسیع عاری از محیط شهری خواهد شد.

ب: شهرک اقماری

در صورت تامین شرایط و ایجاد محیط مسکونی شامل ارائه خدمات تجاری، آموزشی، فرهنگی، تفریحی، ورزشی و...، جذب جمعیت و سکونت تحقق می یابد، اما بدلیل فقدان اشتغال و فقدان کانون فعالیتی در درون محدوده، جابجایی روزانه و حرکت آونگی ساکنان با شهر مادر روی خواهد داد که علاوه بر صرف هزینه های اقتصادی و نیروهای انسانیِ ناشی از این جابجایی، تعادل جمعیتی روز و شب در مجموعه بر هم خورده و منجر به ناامنی برای ساکنان در طول روز می گردد. سختی رفت و آمد روزانه نیز باعث نارضایتی آنان و ترک محل در اولین فرصت و مهاجرت به مکانی نزدیک تر به کانون فعالیتی خود می شود. گریز و جایگزینی مداوم توسط ساکنان متفاوت باعث می شود که حس تعلق لازم برای تحقق مشارکت آنان در ایجاد فضای شهری و زندگی مدنی به وجود نیاید و افت کیفیت فضاهای شهری موجود و تخریب آن در بلند مدت را در پی خواهد داشت و مجموعه های ساخته شده عمدتا میل به هنجارها و رفتارهای حاشیه نشینی با همه تبعات اقتصادی و اجتماعی و فرهنگی و سیاسی آن خواهد نمود.

ج: خود اتکایی مجموعه های ساخته شده

در صورتی که خدمات شهری مورد نیاز ساکنان و اشتغال به عنوان عاملی برای ادامه زندگی، در محوطه های جدید مسکن مهر و یا در نزدیکی آن تامین گردد، با علاقه مند شدن افراد برای سکونت در مجموعه ها، پایایی و بقای آن ها فراهم خواهد شد و مکانی برای زندگی شهری به وجود خواهد آمد.

ساخت و راه اندازی خدمات شهری علاوه بر ایجاد کار برای ساکنان، عاملی برای جذب جمعیت و بهره گیری از مشارکت بیشتر افراد و تامین امنیت و نیازهای گوناگون افراد می باشد و تمایل و تداوم برای زندگی در چنین مکان هایی برای افراد بیشتر می باشد.

اشتغال به عنوان مهمترین عامل در جذب جمعیت به مکان های مختلف، از اهمیت فراوان برخوردار است. در صورتی که ساکنان در محل زندگی خود و یا در نزدیکی آن مشغول به کار باشند و از نظر دسترسی به محل کار دچار مشکل نباشند، به عبارتی دارای دسترسی مناسب و راحت باشند، وجود چنین خدماتی، شهر را به سمت خود اتکایی پیش برده و حس رضایت ساکنان و امید به زندگی را ارتقاء خواهد داد.

برای تحقق این سناریو به نظر می رسد که لازم است از ساخت و سازهای جدید خودداری شده و بقیه سرمایه های اختصاصی برای ساماندهی محیط مسکونی و ارتقاء کیفیت زندگی شهری، در مجموعه های ساخته شده به کار گرفته شود.

جمع بندی و راهکارها در زمینۀ شهرسازی

با توجه به اینکه در پروژه های مسکن مهر چه روندی ادامه یابد، رویکردهای متفاوتی نسبت به موضوع وجود دارد ولی مسلما، هدف، خالی از سکنه شدن آن نخواهد بود. در این راستا اقدامات اولیه ای که در ادامه روند و تکمیل ساخت و سازها پیشنهاد می شود به صورت زیر می باشد.

کارهائی که لازم است

الف- افزایش اراضی مسکونی مقدور نیست. از افزایش تعداد واحد مسکونی و تعریف پروژه های جدید در اراضی تخصیص یافته، باید احتراز گردد و علاوه بر آن، هرچه که ساخته نشده است، دیگر ساخته نشود. به عبارت دیگر بخش های ساخته نشده برای همیشه متوقف شود.

ب- توجه جدی به کیفیت "محیط مسکونی" در مسکن مهر.

ج- افزایش کارآئی سطوح خدماتی در نظر گرفته شده. (پیشنهاد ترکیب و چند منظوره کردن سطوح خدماتی و ...)

مطالعات اجتماعی

بخش مطالعات اجتماعی این پروژه که به راهبری دکتر محسن گودرزی، از پژوهشگران شناخته شدۀ پروژه های پیمایش ملی و صاحب دو کتاب تحولات فرهنگی در ایران و فرهنگ، توسعه و سیاست، انجام شده است؛ برمبنای مقدمات بالا صورت گرفته و به راهکارهایی دست یافته است.

بنابر آنچه پیش از این نیز گفته شد نتایج بخش مطالعات اجتماعی این پروژه نشان می دهد در طرح مسکن مهر نگاه اصلی معطوف به صرف تامین مسکن بوده است. خدمات و تاسیسات لازم برای تامین نیازهای ضروری ساکنان، به آینده موکول شده و نسبت به ضرورت آن کمتر توجه شده است. این مساله می تواند آینده طرح مسکن مهر را به مخاطره انداخته و به دنبال خود پیامدهای منفی و آسیب های اجتماعی متعددی را بهمراه داشته باشد. این پیامدهای اجتماعی هم ابعاد بلند مدت و هم ابعاد کوتاه مدت خواهد داشت. لیکن توجه به این نکته ضروری است که ابعاد این پیامدها می تواند بسیار بزرگ بوده و برای سالها دشواریهای فراوانی برای مدیریت کلان کشور فراهم کند. از مجموع آنچه تاکنون گفته شد می توان فهرست پیامدهای احتمالی مسکن مهر را در گزاره های زیر خلاصه کرد:

1. با توجه به محدودیت های مالی دولت و مشاهده پیشرفت های کنونی طرح در مناطق مختلف، به نظر می رسد بسیاری از شهرها و شهرک های جدید با مشکلات متعدد از نظر خدمات و تاسیسات شهری روبرو باشند. این مساله با توجه به تجربه شهرهای جدید نیز قابل پیش بینی است.
2. مناطق ایجاد شده از آنجا که نمی توانند منبع اشتغال مستقلی داشته باشند، عملاً بصورت شهرها و شهرک های اقماری برای شهرهای بزرگ شکل می گیرند. تجربه شهرهای جدید هم نشان می دهد بسیاری از سکنه روزانه بین محل زندگی و شهر بزرگ در رفت و آمدند.
3. افزایش روند مهاجرت به سوی شهرهای بزرگ و کلانشهرها از نتایج احتمالی این طرح خواهد بود. توجه به الگوی مهاجرپذیری کلانشهرها و ویژگی های شهرهای جدید از نظر جذابیت برای زندگی تایید کننده این مدعاست.
4. با توجه به اینکه انتظار می رود، ساکنان مجتمع های مسکونی ایجاد شده، از اقشار کم درآمد جامعه باشند، سرمایه اجتماعی بعنوان یک مولفه اصلی برای مدیریت موفق مجتمع های مسکونی و محله ها ضروری است. دولت و نهادهای خدماتی نقش تعیین کننده ای در ایجاد چنین سرمایه ای دارند.
5. تجمع اقشار کم درآمد همواره با خود ترس از تراکم جرم و بزهکاری خاص طبقات پایین را بهمراه دارد. تجربه کشورهای مختلف خصوصاً در حوزه مسکن اجتماعی نشان دهنده فقدان کنترل اجتماعی غیر رسمی و کارایی جمعی ساکنین برای کنترل محیط زندگی آنهاست.
6. عدم تحقق وعده های مسئولان دولتی در مورد مسکن مهر، یاس و سرخوردگی را در بین متقاضیان به دنبال خواهد داشت. بسیاری از متقاضیان، تمام سرمایه زندگی خود را در این طرح صرف کرده اند و ناکامی آنها، احساس بی اعتمادی نسبت به دولت و نظام را به دنبال خواهد داشت.
7. فراهم نشدن خدمات و امکانات ضروری زندگی برای ساکنان این شهرها، با اصل عدالت اجتماعی در تعارض است. در نظر گرفتن طرح مسکن مهر از دریچه محدود تهیه مسکن و نادیده گرفتن ضروریات حیات جمعی، محرومیت ساکنان را از یک زندگی شرافتمندانه به دنبال خواهد داشت.
8. مالکیت زمین برای احساس امنیت وجودی بسیاری از مردم ضروری است. عدم واگذاری مالکیت زمین، در بلندمدت به یکی از دغدغه های ساکنان بدل شده و می تواند به بحرانی برای دولت تبدیل شود.

مطالعات اقتصادی

دکتر میرزایی،عضو هیات علمی دانشگاه علامه طباطبایی و مسئول راهبری مطالعات اقتصادی پروژۀ مسکن مهر، معتقد است که در دولت گذشته اقتصاد ایران تا حد بسیار زیادی با طرح مسکن مهر گره خورد. این گره سخت، در تصمیم دولت در سال 1387 برای ساخت5/1 میلیون واحد مسکونی ارزان قیمت برای گروه های کم درآمد ریشه دارد. با این تصمیم بزرگ ترین طرح دولتی ساخت مسکن در تاریخ اقتصاد ایران رقم خورد. با انصراف نزدیک به یک سوم متقاضیان اولیه (که عمدتا خانوارهای متقاضی دهک های اول تا سوم بودند و قادر به تامین پیش پرداخت اولیه نبودند) تعداد متقاضیان به حدود یک میلیون نفر کاهش یافت اما با عقد قراردادهای خودمالکین و سه جانبه انبوه سازی (فاقد متقاضی اولیه) تعداد واحدهای درحال ساخت در نیمه سال 1390 به حدود 6/1 میلیون واحد رسید. وعده های پیشین حاکی از این بود که در سال 1391 همه این واحدها آماده بهره برداری خواهند بود. اما در ماه های آخر سال 90 اعلام شد تعداد قراردادهای موجود برای ساخت مسکن مهر 2 میلیون واحد است. در این صورت قرارداد ساخت حدود یک میلیون واحد جدید در سال‌های 90 و 91 منعقد شده است. این در حالی است که در همان 6/1 میلیون واحد قبلی نیز نزدیک به یک سوم واحدها (عمدتا در شهرهای جدید) فاقد متقاضی ثبت نام شده بودند و نحوه فروش آنها به یکی از مسائل اصلی طرح تبدیل شد. در مجموع با محاسبه همه هزینه های بخش خصوصی (خانوارهای متقاضی و بهره بردار) و بخش عمومی (اعم از هزینه های تامین زیربناها و مراکز خدمات عمومی و یارانه تامین زمین و یارانه تسهیلات بانکی)، هزینه ساخت هر واحد مسکن مهر حدود یک میلیارد ریال و برای همه 2.3 میلیون واحد در حال ساخت حدود بیست‌ وسه هزار میلیارد ریال یعنی نزدیک به نیمی از تولید ناخالص داخلی کشور و 7/1 برابر بودجه عمومی دولت در سال 1391 بود.

آنچه این طرح را به یک طرح مخاطره انگیز برای اقتصاد ایران تبدیل کرده، ناشی از تعهدات چند وجهی دولت نسبت به متقاضیان و سازندگان واحدهای مسکن مهر است. تعهداتی همچون تامین تسهیلات ساخت مسکن (200 تا 250 میلیون ریال برای هر واحد) که اعتبار بانکی مورد نیاز برای 2.3 میلیون واحد را به حدود550 هزار میلیارد ریال یعنی حدود یک چهارم منابع بانکی کشور می رساند و در پنج سال گذشته حدود 420 هزار میلیارد ریال تسهیلات پرداخت شده است. در صورتی که دولت با هر ابزاری این تسهیلات را از منابع بانکی تامین و پرداخت کند، نیاز سایر بخش های تولیدی به نقدینگی و تسهیلات بانکی که اینک به وضعیت بسیار نگران کننده‌ای رسیده است، با محدودیت جدی منابع مواجه خواهد شد و در صورت فقدان منابع، نگرانی های بسیار بزرگ تری برای تولید و اشتغال بنگاه های اقتصادی در بخش های صنعت، کشاورزی و خدمات در پی خواهد داشت. تعهد دیگری که اجرای پروژه مسکن مهر برای دولت به وجود آورده است ایجاد شبکه های زیربنایی و تسهیلات شهری (آب آشامیدنی، برق، گاز، شبکه جمع آوری فاضلاب، مخابرات، گذرگاه های شهری و شبکه حمل و نقل، جمع آوری زباله، فضای سبز و...) و مراکز خدمات رسانی عمومی (مراکز آموزشی، بهداشتی و درمانی، پاسگاه پلیس و...) است.

تعهد دولت به سازندگان واحدهای مسکونی سه جانبه مبنی بر خرید واحدهای فاقد متقاضی که برای حدود 700 هزار واحد (که عمدتا تا سال 1391 به بهره برداری می رسند) تعهدی نزدیک به 200هزار میلیارد ریال برای دولت ایجاد می کند و در غیر این صورت یا سازندگان باید اقساط تسهیلات دریافتی را خود بپردازند و مسوولیت شناسایی متقاضیان را به عهده گیرند یا در صورت عدم توانایی آنان مطالبات معوقه بانکی حدود 150 هزار میلیارد ریال افزایش خواهد یافت. درحالی که این طرح وارد سال پنجم اجرا شده و موعد تحویل واحدها رسیده، به نظر می رسد این طرح به هیچ یک از اهداف اولیه خود یعنی تولید مسکن ارزان، تامین مسکن برای گروه های کم درآمد (دهک های اول تا سوم) و نیز ثابت نگه داشتن قیمت مسکن شهری دست نیافته است و در عین حال چالش های زیادی پیش روی ادامه اجرای این طرح خواهد بود.

از این رو به نظر می رسد جلوگیری از گسترش دوباره ابعاد و ظرفیت اجرای طرح اولین نکته ای است که دولت یازدهم باید آن را جدی بگیرد. به گونه ای که نه تنها از عقد قرارداد جدید خودداری کند بلکه ساز و کاری را در پیش بگیرد که بتواند مشکلات واحدهای ساخته شده در شهرهای جدید را برطرف کند.

البته اگر با افزایش بیش از پیش قیمت مسکن در شهرهای بزرگ و کلان‌شهرها، تقاضا برای خرید واحدهای مسکونی مهر ساخته شده ای که فاقد متقاضی اولیه هستند (مثل 120 هزار واحد مسکونی ساخته شده در پرند، شهرجدید هشتگرد و شهرجدید مهرگان در قزوین) افزایش یابد، مشکل فروش این واحدها کاهش می‌یابد؛ درغیر اینصورت هم دولت و هم سازندگان با مشکلات بسیار جدی مواجه خواهند شد. از سوی دیگر می تواند با روش هایی مثل افزایش میزان وام، کم کردن اقساط ماهیانه و طولانی کردن دوره بازپرداخت وام ها شرایط مالی خرید مسکن مهر را برای متقاضیان در دهک‌های اول تا سوم تسهیل و تقاضای موثر برای این واحدها را افزایش دهد. برهمین اساس توصیه می شود دولت یازدهم از عقد قرارداد برای ساخت واحدهای جدید مسکن مهر بطور جدی پرهیز و جلوگیری کند و برای تکمیل واحدهای درحال ساخت بجای تسهیلات بانکی، منابع مالی سرمایه‌گذاران بخش غیردولتی را شناسائی و جذب کند. چرا که در تکمیل واحدهای ساخته هنوز بیش از نیمی از تعهدات دولت پرداخت نشده است و به طور قطع منابع بانکی دولتی در عمل به تعهدات این بخش کافی نخواهد بود.

چالش دیگر در ادامه اجرای طرح مسکن مهر مساله تامین زیر بناها و زیر ساخت های موجود در شهرهای جدید است. در این مورد هیچ منبعی جز منابع دولتی موجود در اعتبارات عمرانی نمی تواند مورد استفاده قرار گیرد. بنابراین دولت باید منابع مالی لازم برای ایجاد مراکز خدمات اجتماعی و عمومی در سند اصلاحیه بودجه که توسط دولت یازدهم - احتمالا در مهرماه تقدیم مجلس شورای اسلامی می‌شود- بودجه وزارت خانه هایی مثل آموزش و پرورش و بهداشت و درمان، نیروی انتظامی و.... پیش بینی و تامین کند. برای کاهش هزینه ها و تسریع فرایند ساخت این مراکز به نظر می رسد تغییر کاربری و اختصاص بخشی از واحدهای ساخته شده به خدمات عمومی مثل مراکز انتظامی، ادارات، سازمان ها یا مراکز بهداشتی و رفاهی بسیار ضروری است.

مکان یابی و اجرای پروژه مسکن مهر در شهرهای جدیدی همچون پرند، پردیس، مهرگان، فولاد شهر و ... صورت گرفته است که هر کدام به دلیل جدید الاحداث بودن فاقد هویت شهری هستند و فقط به شکل مجموعه ای بلوک های ساختمانی درآمده اند که امکان زندگی در آنها را از بین برده است. برای تغییر شکل این خوابگاه های شهری راهی جز ایجاد و احداث مراکز رفاهی و خدمات رسانی عمومی وجود ندارد. برای ایجاد بخشی از این مراکز نیز منابع بخش خصوصی قابل جذب است؛ درغیر اینصورت هزینه‌های مالی، اجتماعی و روانی زندگی در این مراکز بسیار بالا بوده و با کاهش تمایل متقاضیان ساکن کلان شهرها برای اسکان در آنها، یا خالی از سکنه می‌مانند یا به بارانداز و مراکز بزرگ جذب و اسکان مهاجران جدید شهری و روستائی به کلان‌شهرها تبدیل خواهند شد.

مسکن مهر تنها بزرگترین پروژه ساخت و ساز دولتی مسکن از ابتدای تاریخ تا ‌امروز نیست. ابعاد آن تنها در برهم نهادن آجر و سیمان و فولاد برای 230 میلیون مترمربع ساخت و ساز برای عرضه انبوه 2.3 میلیون واحد مسکونی درشهرها با پرداخت بیش‌از 40000 میلیارد تومان اعتبار بانکی مخارجی نزدیک به 2500 میلیارد تومان منابع ملی نیست. مسکن مهر، تجلی تمام‌عیار نظام سیاستگذاری اقتصادی و اجتماعی کشور در هشت‌سال گذشته است. مهم‌ترین ویژگی‌های این طرح را به اختصار می‌توان چنین برشمرد:

1-     فقدان پشتوانه مطالعات اقتصادی و اجتماعی و برنامه‌ریزی فضائی

طرح مسکن مهر با ابعاد و ویژگی­های موجود، فاقد اسناد مطالعاتی و پشتیبان علمی معتبر است.تقریبا هیچ سند مکتوب و معتبری در هیچ یک از زمینه های اقتصادی، اجتماعی و برنامه ریزی فضائی پیش از اجرای طرح دردسترس نیست. انتظار می رفت طرحی با ابعاد گسترده پیش گفته دست کم در موارد زیر از پشتیبانی اسناد علمی و مطالعاتی معتبر برخوردار باشد:

• نیاز سنجی جغرافیائی مسکن (نیاز به مسکن در استانها و شهرهای مختلف کشور)
• برآورد توان مالی گروه های کم درآمد برای خرید مسکن
• برآورد مقیاس ممکن و برنامه زمانی مناسب
• مکان یابی و شناسائی منابع و زیرساخت ها و ویژگی های اقلیمی و فنی مورد نیاز

2-     بی توجهی به دستاوردهای نظری و تجربی ملی و جهانی

بازخوانی شش‌دهه برنامه ها و سیاست های ملی و جهانی تامین مسکن برای گروه های کم درآمد، دربردارنده‌ تجارب و دستاوردهای بزرگ و غیرقابل اغماضی برای سیاستگذاری برای تامین مسکن گروههای کم‌درآمد است.این تجارب حاکی از ضرورت رویکردی سیستمی و همه جانبه و پرهیز از یک سویه نگری بر اصول راهبردی زیر و سیاست های اجرائی متناسب با آن استوار است:

1.   تاکید موکد بر جلب مشارکت و سازماندهی گروه های فقیر و کم درآمد مخاطب برنامه ها
2. توجه به تفاوت های فرهنگی،اقلیمی و اقتصادی و اجتماعی گروه های فقیر در مناطق و نواحی مختلف برای طراحی و اجرای برنامه ها
3. تاکید بر تامین نیازهای اساسی اجتماعی، فرهنگی و تسهیلات شهری
4. پیوند وثیق برنامه های تامین مسکن با برنامه ها و سیاست های آمایش سرزمین و سرمایه گذاری برای اشتغال و فعالیت
5. توجه محوری بر لوازم نهادی به ویژه تامین حقوق مالکیت، اصلاح ساختار توزیع درآمد و دارائی ها و رفع تبعیض های جنسی در برخورداری از مسکن
6. طراحی نظام مند سیاست های طرف تقاضا،طرف عرضه و تامین مالی برای توسعه تولید و بهره برداری شایسته از مسکن
7. شناسائی دقیق ویژگی های اقتصادی و اجتماعی گروه های هدف و هدایت کنترل شده یارانه ها و حمایت های مالی دولتی به سوی آنان
8. شناسائی و بسیج منابع مالی مردمی برای تامین و تجهیز مالی برنامه های تولید مسکن
9. اصلاح و تقویت نقش دولت از اجرا و تولید مسکن به توانمندسازی،تسهیل گری و نظارت قدرتمند بر اجرای برنامه ها و سیا ست ها
10.   بهره گیری از ظرفیت های موثر بالقوه و بسیار مهم بافت های فرسوده و سکونت گاه های غیر رسمی در مکان یابی تامین مسکن برای گروه های کم درآمد

متاسفانه، رویکردغالب در طرح مسکن مهر تناقض روشنی با غالب این دستاوردهای تجربی ملی و جهانی دارد. با شتابزدگی موجود در برنامه ریزی ،طراحی و اجرای طرح، این تناقض بدیهی می نماید.

3-     شتابزدگی در تصمیم‌گیری و آغاز اجرای طرح و ناتوانی در اتمام آن

طرح مسکن مهر تجلی تمام عیار پارادوکس غرور و ناتوانی در دوران یاد‌شده است. طرح با قراردهای ساخت یک میلیون مسکن آغاز شد در غالب موارد، زمین های بایر در محدوده یا حریم شهرهای موجود و یا شهرهای جدید بدون توجه به ضرورت ها، پیش نیازها و یا آثار و پیامدهای کوتاه و بلندمدت فضائی، اقتصادی و اجتماعی آن و حتی بدون توجه به سایر سیاست­ها و برنامه های دولت (نظیر تمرکز­زدائی جمعیتی از تهران یا الگوی اسلامی- ایرانی معماری شهری و یا صرفه جوئی در مصرف انرژی)، محل اجرای طرح مسکن مهر انتخاب شد.آن چه نگرانی ها را افزایش داد،غلبه نگاه تبلیغاتی صرف در انتخاب محل اجرای طرح یا ابعاد و مقیاس اجرای آن یا حتی ویژگی های ظاهری ساختمان های تولید شده بود نه الزامات اقلیمی ، کالبدی و انسانی. مرحله به‌مرحله برتعداد واحدهای درحال ساخت افزوده‌شد و تا پایان دولت دهم به بیش‌از دومیلیون واحد رسید. اما و هزار اما که روزبروز پیچیدگی و دشواری‌ها و ظرافت‌های اقتصادی و اجتماعی آن بیشتر اشکار شد و موانع بیشتری برای اجرای طرح رخ نشان داد تا میراثی تلخ برای چندین نسل و تعهدی گرانسنگ برای دولت‌های بعداز خود برجای گذارد.

4-     غلبه رویکرد مکانیکی و ساخت و ساز فیزیکی و بی‌توجهی به پیچیدگی‌های اجتماعی ،فرهنگی و فضائی مسکن

تامین مسکن شایسته، پیوند وثیق و ناگزیری با تامین نیازهای فردی و اجتماعی (درون و بیرون از واحد مسکونی ) خواهد داشت و در برنامه ریزی و طراحی شهری ، تامین این نیازها متناسب با سطوح مختلف فضائی مورد توجه جدی قرار می گیرد. برنامه‌ریزی تامین مسکن ناگزیر باید موضوعات چندوجهی متعددی چون تامین نیازهای زیرساختی، ایجاد مراکز خدمات اجتماعی و امور عمومی، طراحی نظام حمل و نقل درون و برون شهری متناسب با ویژگی‌های اقتصادی و اجتماعی ساکنان، دسترسی و تناسب جغرافیائی به مراکز تولید و فعالیت ....را موردتوجه قرار می‌داد؛ اما در اندیشه برنامه‌ریزان و مجریان مسکن مهر، تامین مسکن در ساخت‌و ساز فیزیکی و برهم نهادن آجر و سیمان و رنگ خلاصه شد. عدم دسترسی کافی به عوامل تامین نیازهای زیست جمعی و هویت‌یابی شهری، هریک گونه ای از فقر و نابرابری شهری را رقم خواهد زد و آثار و پیامدهای سوئی هم بر خانوار و هم محیط اجتماعی هم در سکونت گاه ها و هم زیستگاه های بزرگ و کوچک مرتبط با آن در کوتاه و بلند مدت خواهد داشت و بخش بزرگی از این آثار ، غیرقابل جبران خواهد بود. که پیامد برنامه ها و سیاست های یک سویه و تک بعدی و بی توجهی به برنامه ریزی سیستمی است و حجم زیادی از منابع مالی و انسانی دولت را در آینده به خود مشغول خواهد داشت.

5-     بی توجهی به ملاحظات آمایش سرزمین و ویژگی های خاص منطقه ای و جغرافیائی

در اجرای طرح تولید انبوه مسکن انتظار می رفت هم ملاحظات آمایش سرزمین در سطح ملی و منطقه­ای و هم شاخص های موجود وضعیت مسکن در مناطق مختلف مورد توجه قرار گیرد و یکی از ضرورت های مهم دخالت دولت در بازار مسکن یعنی اصلاح ساختار توزیع منطقه­ای شاخص های کمی و کیفی مسکن، مبنای هدفگذاری منطقه ای تولید مسکن قرار گیرد. در حالی که نه تنها چنین رویکردی در طراحی و اجرای طرح دیده نمی شود؛ بلکه حتی سایر برنامه ها و سیاست های دولت همچون تمرکز زدایی جمعیت از کلان شهرها (به ویژه تهران) و هدایت فرصت های تولید، اشتغال و اسکان مناسب به سایر مناطق در تعارض آشکار است.

6-     نقش گسترده و مداخله گرانه (مستقیم) دولت

طرح مسکن مهر در نهایت تمرکز با مسئولیت مستقیم اجرایی توسط دولت شکل گرفت و پیامد های اجتماعی و اقتصادی آن به طور کامل به دولت معطوف شد. این طرح، برخلاف همه تجارب گذشته ملی ، طرحی کاملا متمرکز در برنامه ریزی، طراحی، تامین مالی و اجرا و نظارت است. دولت متعهد و پاسخگوی تولید و تحویل مسکن به متقاضیانی با ابعاد میلیونی شده و کارفرمای بزرگ ترین طرح ساخت و ساز با ابعاد کالبدی و اقتصادی و اجتماعی پیش گفته شده است. مکان یابی، طراحی و برنامه ریزی فضائی، انتخاب و عقد قرارداد و تامین مالی پیمانکاران و نظارت بر انجام تعهدات آنان همه توسط دولت انجام می شود. حتی در ماه های اخیر متعهد به خرید واحدهای ساخته شده از انبوه سازان(در صورت فقدان متقاضی) نیز شده است.

مسئولیت­های دولت در این طرح عبارتند از:

• تخصیص و آماده سازی زمین
• انجام ثبت نام، متشکل سازی متقاضیان درقالب تعاونی های مسکن
• انتخاب پیمانکاران و ایفاء نقش کارفرمای اصلی بویژه در قراردادهای سه جانبه
• تعهد تامین تسهیلات
• تعهد پرداخت 4 تا 8 درصد از سود بانکی بصورت یارانه
• عقد قرارداد با انبوه سازان در قالب قراردادهای سه جانبه برای ساخت حدود 600 هزار واحد مسکونی
• تعهد و ضمانت خرید واحدهای سه جانبه از انبوه سازان و بازپرداخت تسهیلات اعطائی این واحدها

اگرچه ادامه راه مسکن مهر بر دوش دولت یازدهم با موانعی رو به رو خواهد بود اما توجه به چند نکته اساسی می تواند دولت را در دست یابی به هدف یاری کند. برای بررسی نکات راهگشا در اجرای پروژه توجه به موانع موجود در طرح مسکن مهر ضروری است.

• < قبلی
• بعدی >